Contratto di Locazione ad Uso Abitativo: La Cedolare Secca Conviene?

Con la legge 431/98, in ambito di affitto della casa è stato abolito il cosiddetto ‘equo canone’ (canone prestabilito, imposto dalla precedente legge 392 del 27 luglio 1978) a favore di due principali tipi di contratto di locazione ad uso abitativo: il contratto a canone libero ed il contratto concordato.

Contratto di locazione ad uso abitativo libero e concordato: Le differenze

Nel contratto a canone libero, proprietario ed inquilino si accordano liberamente riguardo al quantum del canone ed alle altre condizioni della locazione: l’unico obbligo resta quello di rispettare la durata di almeno 4 anni più 4 di rinnovo (ad eccezione di casi particolari come la vendita o ristrutturazione della casa, il subentro del proprietario, ecc.) e non è previsto alcun beneficio fiscale (l’Irpef viene calcolata sul 95% del canone percepito sull’immobile locato).

Tutti i contratti a canone libero stipulati dal 30 dicembre 1998 in poi (ovvero dall’entrata in vigore della legge 431/98) devono essere in forma scritta a pena di nullità.

Il contratto di locazione per uso abitativo (al centro dell’attuale questione “cedolare secca”) a canone libero non può, in alcun modo, essere concesso per alcuni tipi di immobili: quelli di pregio (accatastati come A/1, A/8, A/9), le case popolari, gli immobili non abitabili come garage e cantine e le case di villeggiatura, adibite cioè a foresterie o per uso transitorio.

Il contratto concordato (detto anche contratto concertato, contrattato o assistito), con canone inferiore ai prezzi di mercato correnti, prevede un corrispettivo di affitto dell’immobile locato stabilito secondo gli accordi stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini: in tal caso, sono previsti vantaggi fiscali (imposta di registro, reddito Irpef ed altro) e la durata si riduce a 3 anni più 2 (o 3) di rinnovo automatico, ad eccezione di casi particolari.

In questa immagine vi proponiamo un facsimile (esempio) di un tipico contratto di locazione per uso urbano.

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I 4 tipi di modello del contratto di locazione

In base al tipo di utilizzo dell’abitazione e delle necessità dell’inquilino, per i contratti di locazione si fa un’ulteriore distinzione. Ecco, di seguito, i 4 diversi tipi di modello del contratto di locazione:

• Contratti di locazione ad uso abitativo, focus del nostro articolo, che può, a sua volta, essere a canone libero o concordato;
• Contratto ad uso transitorio o di natura transitoria, per esigenze temporanee ma non turistiche, valido in caso di determinate situazioni comprovate del locatore (es. bisogno personale) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato): il canone per l’affitto dell’immobile locato è concordato, non è prevista alcuna agevolazione fiscale e la durata va da 1 mese a massimo 18 mesi non rinnovabili;
• Contratto per studenti o ad uso di studenti universitari con canone fissato in base all’accordo territoriale tra Università, organizzazioni sindacali ed associazioni degli studenti, con una durata che va da 6 a 36 mesi ed agevolazioni fiscali previste per il proprietario: è, a tutti gli effetti, un particolare tipo di contratto ad uso transitorio.

I contratti di locazione ad uso transitorio e per studenti devono essere redatti utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato F per gli studenti ed Allegato C o D per l’uso transitorio).

Gli obblighi da rispettare nel contratto di locazione ad uso abitativo

Tra i vari elementi da indicare nel contratto di locazione ad uso abitativo, generalmente, devono risultare – oltre ai dati anagrafici di locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) – i dati catastali dell’immobile locato, l’importo del canone di locazione annuale con le modalità del pagamento mensile, l’importo del deposito cauzionale (la caparra, se prevista), la durata del contratto, la dichiarazione da parte del conduttore di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardo all’attestazione di prestazione energetica (l’APE, da presentare entro 45 giorni), in mancanza della quale tanto il locatore quanto il conduttore sono soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa.

Sono anche altri gli obblighi che entrambe le parti devono rispettare in fase di stipula del contratto di locazione: il riferimento alla suddivisione tra proprietario ed inquilino delle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione, di piccola manutenzione ed oneri accessori, la registrazione del contratto entro 30 giorni, ma anche termini e modalità per far valere la disdetta del contratto.

Contratto cedolare secca: il successo della flat tax

Il contratto cedolare secca merita, senza dubbio, un paragrafo a parte in tema di contratto di locazione ad uso abitativo.
Lo scorso anno, questa flat tax ha fatto registrare un incremento di gettito del 17,9% rispetto al 2014: tradotto in cifre, 2 miliardi a 12 milioni di euro contro 1 miliardo e 706 milioni di euro.
A cosa si deve tanto successo?
La cedolare secca è a tutto vantaggio di chi percepisce redditi elevati: più il reddito è alto, più aumenta il vantaggio fiscale derivante dall’applicazione della cedolare secca a dispetto della tassazione Irpef progressiva.

Questo sistema di tassazione proporzionale sui redditi derivanti dall’immobile locato (un bene abbondantemente ‘tar-tassato’ dalle varie imposte di tipo patrimoniale quali Imu e Tasi) è stata la scelta giusta, una scelta che ha riscosso un successo enorme nel mercato dell’affitto.

Il suo successo è stato, oltretutto, una conseguenza naturale del fatto che la legge Fornero, dal 1 gennaio 2013, ha deliberato l’aumento della tassazione ordinaria sugli affitti: in sostanza, lo sconto forfettario dell’imponibile Irpef sui redditi delle locazioni è stato ridotto passando dal 15 al 5% (comma 78 dell’art. 4 della Legge n. 92/2012).

Dall’1 gennaio 2013, in parole povere, l’Irpef si applica sul 95% del totale dei canoni di libero mercato, anziché sul precedente 85%, sul 66,5% dei canoni concordati anziché sul precedente 59,5%.

La cedolare secca non poteva che diventare popolare, tanto che l’adesione, in alcune città, ha superato l’80% dei canoni derivanti dal contratto di locazione ad uso abitativo.
In essa, oltretutto, ritroviamo le addizionali comunale e regionale Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Questo sistema genera, senza dubbio, un risparmio ma c’è il risvolto della medaglia.
Bisogna, infatti, sapere che, optando per la flat tax, si perde la detrazione d’imposta per il coniuge o di un figlio a carico, la detrazione delle spese mediche o dei lavori di ristrutturazione immobiliare, si potrebbe rischiare di oltrepassare la soglia per l’esenzione del ticket.

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Conclusioni

Insomma, anche in regime di convenienza, sarebbe opportuno farsi due conti in base alla propria posizione fiscale sul tipo di contratto di locazione.

Per info ulteriori ci sono alcuni sindacati che vigilano su inquilini ed assegnatari come la Sunia e la Sicet.